주택 가격 상승시기에 전세로 입주한 경우 가격 하락 시에는 보증금보다 낮거나 비슷한 수준까지 내려오게 되었을 경우 전세 갱신 없이 만기 후 새로운 곳으로 이주하기 위해서는 필히 전세보증금을 안전하게 돌려받는 것이 무엇보다 중요한 내용입니다.
☞ 소송과 법률상담이 필요하다면 대한법률구조공단의 도움을 받으세요
전세보증금 반환을 위한 절차
세입자로서 전 재산과 다름없는 전세보증금 반환이 제대로 이루어지 않거나 또는 법의 테두리안에서 제대로 돌려받을 수 있는 순서입니다.
1. 갱신여부 전달
가장 중요한 부분으로 대부분의 경우 입주자가 갱신여부를 전달하는 것으로 집주인은 전세보증금을 돌려주는 단계로 부득이한 경우가 아니면 만기와 함께 정리가 되기 마련입니다.
- 2020년 12월 10일 이전 계약건의 경우 - 만기전 최소 1개월전까지 계약갱신 여부 통보
- 2020년 12월 10일 이후 계약건의 경우 - 만기전 최소 2개월까지 계약갱신 여부 통보
즉, '20년 12월 10일을 기점으로 집주인이 전세보증금 반환을 위한 준비기간이 연장됨에 따라 가급적 만기 2개월 이전에 갱신여부를 안내해야 하며 별도의 의사표시가 없는 경우 2년 동안 다시 암묵적으로 동일한 조건으로 갱신하는 것으로 이어지게 됩니다.
따라서 갱신여부의 통보는 중요한 전세보증금 반환의 1차적인 수단입니다.
2. 우선변제권과 대항력을 위한 수단
전세계약 갱신을 하지 않겠다는 의사표시를 했음에도 집주인이 만기시점에 전세보증금을 반환하지 않는 경우 사전에 이사를 계획하고 있다 하더라도 함부로 짐을 빼서는 안 됩니다.
우선변제권과 전세보증금 반환을 위한 대항력을 갖추기 위해서 점유를 유지함으로 세입자라는 주장을 이어갈 수 있어야 합니다. 따라서 혹여 이사를 해서 짐을 빼야 하는 경우라 하더라도 일부 짐을 유지한 채 점유상태임을 유지해야 우선변제권과 대항력을 갖춘 세입자로 전세보증금 반환을 위한 기본적인 수단을 가질 수 있게 됩니다.
※ 우선변제권 : 주택임대차보호법에 근거하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 수 있는 소액임차인의 권리
※ 대항력 : 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력. 즉, 세입자가 임차권이 등기된 경우에 집에 대해 법률 효과 발생
2-1. 임차권등기명령
위의 우선변제권과 대항력을 위해 점유라는 수단을 부득이하게 사용할 수 없는 경우 세입자가 단독으로 법원에 '임차권등리명령'을 신청하게 되면 등기부 등본상에 이사를 하여도 점유가 유지되고 있다는 표시가 등재되어 우선변제권과 대항력을 유지하고 있음에 문제가 없도록 하는 수단입니다.
※ 임차권등기명령 : 계약 만료시점에 임차인(세입자)이 임대가(집주인)에게 보증금을 돌려받지 못할 때 세입자가 신청하면 법원이 내리는 명령으로 세입자가 보증금을 돌려받으려면 전셋집 실거주와 확정일자가 필요한 데 만약 임차인이 이사를 가게 되면 확정일자가 있더라도 실거주가 아니어서 우선 변제권이 사라지는 만큼 임차권등기명령으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리 유지를 위한 것으로 효력은 그 결정이 집주인에게 전달될 때 발생
☞ 전국 지방법원 관할구역별 등기소 연락처 위치 홈페이지 링크
3. 내용증명 발송
전세보증금 반환을 위한 독촉의 수단으로 내용증명 발송을 하는 단계로 전세보증금과 미반환으로 인한 위약금(신규 입주계약파기, 이사비용 등 )을 포함하여 집주인이 모두 배상해야 한다는 내용을 포함하여 발송하는 것입니다.
※ 내용증명 : 발송인이 수취인에게 본인의 요구사항 등이 적인 내용의 문서를 발송하였다는 사실을 발송인이 작성한 등본에 의하여 우체국에서 공적으로 증명할 수 있는 문서
즉, 내용증명은 총 3통으로 당사자 각각 1통과 우체국 보관용 1통으로 상대방에게 이행을 촉구할 때 사용하여 민사소송에 갔을 때 법정에서 도움을 받기 위함입니다.
4. 지급명령
내용증명까지 발송 후에도 별다른 표시가 없는 경우 바로 소송으로 가는 경우나 또는 소송비용이 발생하지 않는 '지급명령'신청을 통해 별도의 심문 절차 없이 법원에서 서류만으로 심사하여 명령을 받을 수 있습니다.
☞ 소송과 법률상담이 필요하다면 대한법률구조공단의 도움을 받으세요
5. 소송
마지막 수단은 법원의 판단을 통해 결정되는 소송입니다.
경기가 어려워지고 부동산가격의 하락이 장기간 이어지게 되면 전세가보다 낮은 매매가로 인해 집주인인 세입자에게 전세보증금 반환에 어려움을 겪는 일이 의도치 않게 발생하는 만큼 세입자의 입장에서도 전재산인 전세보증금 반환을 위한 절차에 따라 만기전 2개월 갱신여부 통보를 통해 미리 준비하시기 바랍니다.
댓글