주택도시보증공사의 전세보증금 보증 가입을 통해 전세계약을 맺은 집주인에게 혹시 모를 문제 또는 전세사기 등의 여러 문제로 부터 안전하게 계약 종료 후 보증금을 돌려받기 위한 가장 안전한 방법인 HUG 주택도시보증공사의 보증상품 갱신 또는 신규 가입을 하고자 한다면 꼭 확인해보시기 바랍니다.
HUG 주택도시보증공사 (khug.or.kr)
안전하게 전세보증금을 돌려받기 위한 보증보험 가입전 꼭 알아야 할 것들
전세보증금을 계약 만료 후 안전하게 돌려받을 수 있는지에 대한 걱정과 우려가 전세사기 등의 피해자에 대한 정보를 통해서 누구나 접하고 안타까워 하는 만큼 사전에 주택도시보증공사의 보증상품에 가입해 두었다면 보증사고라 발생하더라도 안심하고 돌려 받을 수 있다는 점에 많은 관심이 쏠리고 있습니다.
따라서 아래는 가입방법이나 제출서류 등의 기본적인 내용들은 주택도시보증공사 홈페이지나 검색창을 통해 찾아볼 수 있는 만큼 아래는 궁금할 수 있는 임차인의 제각각의 상황에 따른 내용을 정리한 것으로 다소 긴글이기에 아래 목차를 통해 궁금한 내용을 참고하시기 바랍니다.
[목차]
1. 전세보증금반환보증 신청이 가능한 때
2. 보증보험 가입을 위한 전제조건
3. 보증상품별 가입 가능 목적물
4. 선순위채권이 있는 경우
5. 일부보증 / 전액보증 이란
6. 전세계약시 대출을 이용하였다면
7. 전세보증금반환보증 가입 시 임대인인 집주인에게 양해를 구해야 하는 지
8. 암묵적 전세 갱신의 경우
9. 임차인 / 임차인이 외국인이거나 재외동포일 경우 가입 여부
10. 집주인(임대인)이 바뀐 경우
11. 전세보증 갱신 신청기간 신청방법 과 제출서류
1. 전세보증금반환보증 신청이 가능한 때
- 전세보증금반환보증
- 신규 전세계약 시 - 전세계약서상의 잔금지원일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약서상 전세계약기간의 2분의 1이 경화가지 전에 신청 (통상 2년일 경우 1년이 지나기전에 신청)
- 갱신계약 시 - 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월 이내부터 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 2분의 1일 경과하기 전까지 신청 (통상 2년일 경우 1년이 지나기전에 신청)
- 전세금안심대출보증
- 신규 전세계약 시 - 전세계약을 체결한 날로부터 전세계약서상의 잔금지급일과 전입신고일 중 빠른 날로부터 3개월 이내 ( 입주 후 신청을 하는 경우에는 전세목적물 주소지에 전입신고 후 보증신청을 해야 함)
- 갱신 전세계약 시 - 갱신계약을 체결한 날로부터(월세를 전세로 전환한 경우에는 전환일) 3개월 이내 보증 신청
※ 기존에 전세보증금반환보증 등의 보증신청을 하지 않았다가 새로이 전세기간 중에 신청을 하는 경우에도 남은 전세계약기간이 1년이상 남아 있다면 가입이 가능합니다.
2. 보증보험 가입을 위한 전제조건
- 주택의 인도와 전입신고를 마치고 전세계약서상 확정일자를 갖출 것
- 보증대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유일 것 (단, 공공택지로서 지적미정리로 대지권 미등기인 경우에는 보증가능)
- 보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등)가 없을 것
- 건축물 대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것 (아파트는 제외)
- 전세계약기간이 1년 이상 남았을 것
- 전세보증금반환보증은 수도권 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하 / 전세금안심대출보증은 수도권 5억원 이하, 그 외 지역은 4억원 이하
- 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약 일것
- 선순위채권 보다 주택가액의 60%가 높거나 같을 것
3. 보증상품별 가입 가능 목적물
01. 전세보증금반환보증 가입 가능 목적물
- 임차인용 : 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 주거용오피스텔, 아파트, 노인복지주택
- 주택사업자용 : 연립, 주거용오피스텔, 아파트, 주상복합
02. 전세금안심대출보증
- 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 주거용오피스텔, 아파트
4. 선순위채권이 있는 경우
주택가액의 60% 이내의 선순위채권이 있는 경우 보증 가입이 가능합니다.
5. 일부보증 / 전액보증 이란
전세보증금 일부보증 또는 전액보증은 임차인용 전세보증금반환보증의 경우 일부보증 도 가입이 가능하지만 보증사고 발생시 임차목적물이 환가된 금액이 전세보증금보다 낮은 경우 주택도시보증공사의 손실이 발생할 경우 보증에 가입하지 않은 금액만큼에 대해서는 신청인(임차인)이 손실을 부담해야 합니다.
위의 경우 예시를 통해 알아보면 (2016년 4월 1일 이후 보증신청 한 경우) 주택가격 3억원이며 전세보증금 2억5천만원 으로 가입한 보증가입금액은 일부보증으로 5천만원 만 가입했을 경우 입니다.
| 낙찰금액 | 임차인 보장금 | 임차인 손실액 | |
| 공사 지급액 | 배당금액 | ||
| 2억 2천만원 일 경우 | 5천만원 | 1억 7천600만원 | 2천4백만원 |
| 2억원 일 경우 | 5천만원 | 1억 6천만원 | 4천만원 |
| 1억 5천만원 일 경우 | 5천만원 | 1억 2천만원 | 8천만원 |
위의 표는 보증사고 발생으로 전세목적물에 대해 주택도시공사로 부터 가입한 일부보증(5천만원)에 대한 신청을 하는 경우 실제 공사의 구상채권과 임차인의 잔여전세보증금의 채권순위는 동순위로 낙찰금액을 각각의 채권비율로 나누어 회수하게 되며 이때 임차인의 채권비율을 초과하여 발생한 금액은 다시 주택도시보증공사로 반환하여야 합니다.
2억원만 돌려받게 되는 상황일 때 배당금액 {낙찰금액 2억원 x 전세보증금반환보증 미가입금액(2억원) x 전세보증금(2억 5천만원)} 은 1억 6천만원 만 임차인에게 돌아오고 가입한 일부보증금액 5천만원 (주택도시보증공사 보증금액) 을 받는 다고 하더라도 실제 2억 1천만원만 수중에 들어오기 때문에 4천만원의 손실이 발생할 수 있다는 것입니다.
따라서 보증가입시 일부보증 보다는 안전하게 전세보증금 전액을 돌려 받을 수 있는 전액보증으로 가입하는 것이 재산상의 피해를 막을 수 있습니다.
6. 전세계약시 대출을 이용하였다면
목돈이 없이 시중은행에 담보를 목적으로 전세보증금반환채권 양도 또는 질권 설정 후 대출을 받아 전세보증금에 보태어 전세계약을 했을 경우 해당 전세보증금에 대해서는 주택도시보증공사에 보증신청을 할 수가 없습니다. 이는 채권양도 자체에 제약이 생긴것이지만 단, 주택도시보증공사와 업무 협약이 체결된 SGI서울보증 또는 업무협약을 맺은 대출금융회사 의 '보증부 전세대출 또는 신용대출'을 받은 경우에는 보증가입이 가능하며 이때는 전세계약서 상 전세보증금 전액보증으로만 가입이 가능합니다.
7. 전세보증금반환보증 가입 시 임대인인 집주인에게 양해를 구해야 하는 지
전세보증금 반환보증의 경우 '채권양도승낙' 이 아니라 '채권양도통지' 방식으로 임대임의 협조가 없어도 보증가입이 가능합니다.
- 채권양도통지 : 임차인과 주택도시보증공사가 채권양도계약을 체결하고 그 내용을 임대인에게 통지
- 채권양도승낙 : 임대인, 임차인, 주택도시보증공사 3자간 채권양도계약을 체결
하지만 단독주택, 다중, 다가구주택의 경우 전세목적물에 대한 타전세계약 체결내역을 제출해야 하며 임대인 또는 임대차를 중개한 공인중개사의 확인이 필요하며 제출이 불가능할 경우 확정일자 부여현황 또는 상가건물 임대차현황서를 제출해야 합니다.
※ 타전세계약 이란 기존의 임차인과의 전세계약이 만료되고 새로운 임차인과 전세계약을 맺은 계약을 말합니다.
8. 암묵적 전세 갱신의 경우
기조의 전계약이 만료되고 별도의 갱신계약서를 작성하지 않은 경우 동일한 조건(전세보증금)으로 갱신된다는 뜻으로 이는 임대차보호법상 존속기간이 2년 이므로 해당 기간을 보증기간으로 하여 새롭게 또는 갱신하여 보증신청이 가능하며 최초 전세계약이 공인중개사를 통해서 확정일자를 이미 득하여 체결한 경우 별도의 확정일자를 받지 않아도 됩니다.
9. 임차인 / 임차인이 외국인이거나 재외동포일 경우 가입 여부
| 구분 | 외국인 | 재외동포 | 법인 | ||
| 외국국적(F-4) | 재외국인 | ||||
| 반환보증 | 임차인 | O | O | O | O |
| 임대인 | O | O | O | O | |
| 안심보증 | 임차인 | X | X | X | X |
| 임대인 | O | O | O | X | |
10. 집주인(임대인)이 바뀐 경우
전세계약을 맺은 집주인이었던 임대인이 바뀐 경우에는 은행에서 최초 보증발급을 받은 경우 해당 은행을 방문해서 처리해야 하며 주택도시보증공사의 지사에서 신청한 경우에는 해당 지사 내방 또는 공사의 인터넷보증 사이트 ( 인터넷보증 오픈페이지 (khug.or.kr) ) 에서 ' 인터넷보증 > 보증해지/변경 > 기존 보증신청내역 확인 > 보증변경신청> 에서 임대인변경신청을 하시면 됩니다.
임대인 변경시 부동산등기부등본 과 매매계약서 사본 또는 변경된 임대인의 인적사항을 확인할 수 있는 서류 (법인은 사업자등록증, 법인등기부등본) 와 보증신청인의 신분증 사본이 필요합니다.
11. 전세보증 갱신 신청기간 신청방법 과 제출서류
01. 갱신 신청기간
- 보증기간 만료일 이전 1개월 이내부터 만료일 전까지
02. 전세보증금보증 갱신을 하고자 하는 경우
- 은행에서 최초 보증발급을 받은 경우는 해당 은행 방문 갱신
- 주택도시보증공사 영업지사 방문 신청 시 해당 지사 방문신청 또는 인터넷보증 사이트에서 갱신 신청 ( 인터넷보증 오픈페이지 (khug.or.kr) )
- 카카오페이,네이버부동산, KB국민카드에서 하신경우 해당 가입채널 이용
03. 갱신시 제출해야 하는 서류
- 공통서류 : 주민등록등본 (신청일 기준 1개월 이내 ) / 보증신청인의 신분증 사본 / 부동산등기부등본
- 전세보증금 변경 없이 갱신 시
- 묵시적 갱신이 아닌 경우 임대차기간 연장(갱신) 사실을 확인할 수 있는 전세계약서 사본
- 전세목적물이 단독, 다중, 다가구 인 경우 건축물대장이 필요하며 전세계약기간 중 대항력 상실한 경우 '타 전세계약체결내역 확인서 및 전입세대 열람내역'
- 전세보증금이 증액되는 경우
- 확정일자부 전세계약서 사본
- 임대보증금 증액분 지급 확인 서류 (계좌이체증명서, 무통장입금, 임대인 작성 영수증 등)
- 전세목적물이 단독, 다중, 다가구 인 경우 건축물대장 , 타 전세계약체결내역 확인서 및 전입세대 열람내역
보다 자세한 내용들은 상담을 통해 알아보시는 것이 원하는 답을 얻으실 수 도 있으므로 주태도시보증공사 전국 영업지사를 방문하시거나 또는 콜센터 1566-9009로 문의하시기 바라며 아래는 전국 영업지사의 전화번호와 관할구역이므로 참고하시기 바랍니다.
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